借名登記返還怎麼辦？7個關鍵解析契約撰寫、刑責風險與時效(下)

Aug 11, 2025

房子賣了才知道「名不符實」，借名人一場空？

王小姐十年前為了幫助弟弟完成購屋夢想，慷慨出借自己的名義，協助弟弟購買一間中古屋並辦理登記。當時弟弟信用狀況良好，雖無法以自己名義購屋，但願意自行負擔所有費用，包括頭期款、貸款、裝潢、水電與後續稅費。多年來，弟弟一家人安穩地居住其中，王小姐也因信任弟弟，從未過問產權事宜，更沒有留下任何書面契約。

然而，隨著時間推移，王小姐因個人財務需求急需資金，打算出售該房產，才意識到這間房子雖登記在自己名下，實際卻非自己出資購買。弟弟堅稱房子屬於自己，並指王小姐只是出名人，反過來否認「借名登記」的存在，導致雙方爭執不休。這一刻，弟弟才深刻體會到，若沒有白紙黑字的契約保障，自己的多年心血極可能在法律上毫無保障。

一、借名登記返還請求的法律依據是什麼？

實務上，借名登記的法律關係通常被認定為「委任契約」的一種，依照《民法》第535 條規定，委任人（即借名人）可以隨時終止委任。若借名人提出終止，則可請求出名人將不動產返還。

法院的主流見解認為：

借名人可以主張「返還登記」請求權
但前提是能舉證存在「借名登記契約」，而且契約的目的不違反法律或公序良俗。

💡 簡言之，借名登記看似方便，但一旦名實不符引發爭議，真正的出資者往往需要花費大量時間與證據，才能在法律上證明自己的權利。

二、什麼情況下借名登記契約會被視為無效？

雖然借名契約原則上有效，但以下兩種情況可能會讓契約被法院認定無效：

違反強制禁止規定
例如借用他人名義取得只能由特定身份才能擁有的土地（如農地、原住民保留地），就可能因違法而無效。
違反公共秩序或善良風俗
如果借名的目的為了逃避債務、逃漏稅或進行洗錢等非法用途，將會構成無效。

📌無效結果是：借名人不能主張返還，也無法對抗第三人。

三、沒有簽契約，借名人怎麼舉證？

實務中，多數借名登記都沒有簽署正式契約，若發生糾紛，舉證會變得非常困難。以下為可嘗試蒐集的常見證據：

舉證方式	說明
💰 資金來源證明	匯款紀錄、貸款繳息明細，證明出資者是借名人
🧾 房屋稅、水電、管理費等帳單	長期由借名人支付，可證明實際管理與使用
📝 裝潢或修繕費用收據	顯示房屋由誰負責裝修、維護
🔐 權狀與印章保管人	權狀若由借名人持有，代表有主控意圖
👥 證人證詞	例如代書、親友作證當初雙方的口頭約定

四、借名登記契約怎麼寫？六大重點不可少

若仍有必要進行借名登記，強烈建議事前簽訂契約，並考慮辦理公證。契約內容建議包含下列六大項目：

雙方基本資料（姓名、身分證號、地址）
登記不動產標的資料
實際出資人為借名人之聲明
出名人不得主張所有權或處分不動產之約定
借名人享有返還請求權之條款
契約終止及辦理過戶之方式與期限

✅ 加分建議：契約經法院或公證人辦理公證，可大幅提升證據力。

五、返還請求有時間限制嗎？

有的，依據《民法》第125條的規定：

返還登記的請求權時效為15年。

起算點為借名人請求返還被拒之時。若過了15年仍未主張，將可能喪失法律救濟。

📌 實務提醒：若發現對方態度轉變、意圖處分房產，應及早主張權利並保留證據。

六、借名登記還可能觸犯刑法？是的！

1. 登記時明知不實，可能構成：

刑法第214條：使公務員登載不實罪，最重可處三年以下有期徒刑。

2. 擅自處分房產，可能構成：

刑法第342條：背信罪，出名人未經借名人同意將房產轉讓、抵押，可能構成侵權行為。

刑責與民事責任可能同時並存，雙方都需審慎處理。

七、萬一對方不配合返還，怎麼辦？

若對方拒絕返還，可採取下列法律途徑：

✅ 第一步：發存證信函表達返還請求

記錄時間點，作為日後時效起算與法院佐證依據。

✅ 第二步：提起民事訴訟，請求返還登記

須蒐集上段提到之證據，說明雙方借名登記事實。

✅ 第三步：如涉刑責可考慮提刑事告訴

同時進行背信或登載不實之刑事追訴，增加壓力。

📌 提醒：實務上勝訴的關鍵仍在於證據蒐集是否周延。

八、結語：及早規劃、白紙黑字、專業協助，是保命三要素！

借名登記是一種建立在親情或信任基礎上的財產安排，表面看似單純，但其法律關係卻遠比想像中複雜。當事人往往因為「不好意思」而省略簽署契約或辦理公證，甚至未留下任何金流證明，一旦雙方關係惡化、出名人翻臉不認帳，或第三人（如繼承人、債權人）介入時，實際出資的借名人幾乎處於完全劣勢。法律採登記主義，法院在認定所有權時會以登記名義為優先，若無明確證據支持，借名人即使真的出錢買房，也可能因舉證不足而敗訴。這樣的風險提醒我們，在進行借名安排前，必須以契約、公證與完整的出資紀錄作為基礎，才能在爭議發生時有效維護自身權益。

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