拆屋還地【不當得利全解析】拆屋還地後還能請租金？5大重點教你相當於租金的計算公式與法院見解

Oct 29, 2025

前言

在「拆屋還地」案件中，許多土地所有權人會問：

「我除了要求對方拆屋還地，能不能同時請他賠我這幾年被占用的租金？」

答案是──可以。這就是民法上所謂的「不當得利」請求。

本文將透過案例與實務見解，帶你了解：
1️⃣ 拆屋還地後如何主張不當得利？
2️⃣ 租金要怎麼算、算幾年？
3️⃣ 法院在不同案件中採取的計算標準與判例依據。

一、什麼是不當得利？

法律依據

《民法》第179條規定：

「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」

在拆屋還地案件中，占用人未經允許使用土地、並從中取得使用利益（例如住、出租、經營），就構成不當得利；而土地所有權人因無法使用土地，產生對價損失。這時，所有權人可以與拆屋還地請求並行，要求被告「給付相當於租金的不當得利」。

二、相當於租金的計算公式

法院實務上會依個案情形，以以下方式計算「相當於租金」：

計算方式	實務採用情境	說明
📌 1. 以公告地價或地段市價×一定比例（常見10%～12%/年）	占用為空地、無實際營業用途	參照公告現值推估土地報酬率。
📌 2. 參考附近市價租金行情（透過鑑價或租賃比價）	土地位於商業區、可供營業使用	多由鑑價師或估價師報告佐證。
📌 3. 由法院依「鑑定報告」認定	占用期間長、用途複雜	由鑑定人依地段、面積、使用方式、期間綜合估算。

👉 最高法院多次指出，「相當於租金」並非固定依申報地價10%計算，而應綜合斟酌區位、用途、市價與占用情形（參照最高法院100年度台上字第1879號、96年度台上字第704號）。

三、可以請求幾年的不當得利？

關於期間，實務操作上，法院多以《民法》第126條「短期消滅時效5年」處理：「租金、利息、膳宿費等定期給付之債權，因5年間不行使而消滅。」

因此，土地所有權人主張不當得利時，原則上只能回溯占用期間的最近5年；但若占用人惡意占有或有訴訟中持續侵害的情況，法院仍得依具體情形認定起算點。(最高法院110年度台上字第3013號民事判決參照。)

四、常見三種不當得利爭點

（1）是否可與拆屋還地併行請求？

✅ 可以。《民法》第767條的物上請求權與第179條的不當得利請求性質不同，可合併起訴。

法院見解：

「土地所有人請求返還土地，並請求相當於租金之不當得利，兩者為性質不同之請求，得併行主張。」
—最高法院96年度台上字第704號判決

（2）若法院適用《民法》第796條之1免移去建物，還能請不當得利嗎？

✅ 可以。
即使法院裁定建物可免拆除、改以金錢補償方式處理，被告仍應就占用期間的使用利益返還相當於租金的不當得利。

判決例：

「縱法院依民法第796條之1免為拆除或移去，仍不影響土地所有權人對占用期間請求不當得利之權。」
—最高法院107年度台上字第812號民事判決

（3）若占用人主張有「使用借貸」或「默示分管協議」？

❌ 必須提出具體證據。
例如共有土地中若部分共有人加蓋鐵皮屋、長期占用，須證明其他共有人有同意或默示授權；若無法證明，法院仍視為無權占用。

判決例：「被告未能證明共有人有同意或授權使用，構成無權占有，應返還不當得利。」
—臺灣高等法院111年度重上字第649號判決

五、法院如何實際計算？（案例分析）

案例一：

🏠 被告占用原告土地經營汽車修配廠10年。
法院採附近同類工業地每坪月租金2,000元，面積200坪。
計算式：
2,000 × 200 × 12(月) × 5年＝2,400萬元（五年上限）。

案例二：

🏠 被告占用空地停放車輛，土地公告現值1坪50,000元。
法院採公告現值10%計算年租金。
50,000 × 10% × 100坪 × 5年＝2,500,000元。

六、與「損害賠償」的差異

比較項目	不當得利	損害賠償
法律依據	民法第179條	民法第184條（侵權行為）
著重重點	占用人「得利」	所有人「受損」
是否需證明過失	否	是
是否與拆屋還地可併行	可	可，但不重複賠償

七、實務操作建議

在拆屋還地案件中，想成功爭取相當於租金的不當得利，關鍵不只在法律依據，更在證據準備與程序策略。以下三項建議，是律師實務上最常採取的做法：

1️⃣ 先發存證信函主張權利

即使對方仍在占用土地，也應儘早發出存證信函，明確載明：「貴方占用土地無合法權源，請自即日起返還土地並支付占用期間相當於租金的不當得利。」
此舉可作為訴訟前的正式催告，同時中斷時效，避免未來法院僅認定近五年的請求範圍。

2️⃣ 聲請鑑價或提供市場租金證據

法院在計算相當於租金時，會重視客觀行情。建議委託：

不動產估價師：出具鑑價報告，明確標示區位、使用別、月租金單價；
房仲實價租賃資料或鄰地租約影本：可補強鑑價結果的可信度。
這些證據能大幅提高法院採信機率，避免對方以「地點冷僻」或「實際未使用」為由爭議金額。

3️⃣ 起訴書建議結構

建議在訴狀中設計先位與附帶請求：

先位：請求拆除建物、返還土地。
附帶：請求相當於租金的不當得利（含利息）。
備位：如法院認為可免拆除，則請求補償金或價購。
此種設計可避免法院認定部分不成立時，整體敗訴，確保權利救濟的完整性

八、重點判決整理

判決年度與字號	要旨摘要
最高法院96年度台上字第704號	拆屋還地與不當得利可併行請求。
最高法院100年度台上字第1879號	相當於租金應依個案斟酌公告地價、市價與用途。
最高法院107年度台上字第812號	即便免拆仍應返還占用期間不當得利。
臺灣高等法院109年度重上更(一)字第17號	無共有人同意即屬無權占有，應返還不當得利。