陳太太住在一棟老舊公寓的五樓頂層，近來連續幾場大雨後，發現家中天花板開始滲水，牆壁產生泡痕與霉斑，甚至傢俱也受潮發霉。經技師檢查後，確認是頂樓防水層年久失修、破損脫落所導致的嚴重漏水問題。陳太太希望樓下1至4樓的住戶能依比例分攤修繕費用，卻遭到拒絕，理由是「又不是我們樓層在漏水」。
與此同時，另一個社區的A棟也發生相同情況，頂樓整片防水層老化剝離，經評估需全數翻修，總金額高達50萬元。管委會自行開會決議：其中四分之三由公共基金支出，剩下四分之一由頂樓住戶負擔。結果引發住戶強烈質疑分攤不公，導致社區爭議升溫。
公寓共用部分漏水的責任，到底該由誰來扛？樓下的住戶可以不管？頂樓住戶就應該默默吞下修繕費用？讓我們透過法律的角度，釐清這項困擾眾多住戶的實務難題。
一、公寓屋頂屬共用部分，全棟住戶應分攤修繕費用
根據《公寓大廈管理條例》第3條與第10條第2項明確規定，屋頂平台、防水層與公共排水管皆屬共用部分。此類設施非任何單一住戶專屬使用，而是關係整棟建築之安全與功能，故修繕責任應由管理委員會執行，費用來源則依比例由全體區分所有權人共同分擔，或由公共基金支應。
除非社區已有書面明訂「頂樓住戶對平台有專用權」，否則不得要求該戶單獨負責修繕支出。若頂樓住戶因漏水影響過大而先行施作修繕，其行為在法律上屬於《民法》第820條所稱之「保存行為」，即有權於事前通知其他住戶後，自行處理後再依法請求費用分攤。
此時，記得留存：
- 修繕前的照片與錄影
- 技師報告與鑑定
- 修繕估價單與發票
- 存證信函通知紀錄
上述資料將有助於後續向其他住戶或法院主張合理分攤修繕費用。
二、重大修繕須經合法程序決議，管委會不得擅自分攤
如涉及金額較高、工程規模較大的「重大修繕」，依法應經召開區分所有權人會議，以重度決議方式通過後方可執行。依《公寓大廈管理條例》第11條與第31條規定，除社區規約另有規定外，重大修繕之決議應具備：
- 區分所有權人三分之二出席
- 出席人數中四分之三以上同意
- 出席人區分所有權比例合計四分之三以上
若僅由管委會內部自行討論決議，或會議採取普通多數決通過，該決議即屬無效，住戶有權拒絕執行與分攤。
在實務中，判決均曾明確指出：管委會不得擅越法律規定，將重大工程視為一般維護事項處理。
三、公共排水管線屬共用設施，修繕責任仍歸管委會
若漏水原因經查為管道間內的排水主幹管、支管接頭或固定零件脫落，該設施為大樓住戶集體使用之構造，性質上屬於共用部分，維護責任應由管理委員會負責。除非另有證據證明某戶住戶因私自更動管線或施工不當導致損壞，否則不得要求個別住戶負擔修繕或賠償責任。
如吳小姐住在1樓，發現天花板漏水，查明原因是8樓浴室排水管在管道間接頭脫膠造成，若8樓並無人為過失，則責任應回歸於管理委員會。
結語：共用漏水，不能單打獨鬥，依法才能分清責任
共用部分漏水並非誰家在漏水誰就該負責的問題，而是整棟建築共同維護義務的一環。面對管委會未依法決議、頂樓住戶被迫單獨負責、或漏水損害擴大無人處理時，住戶應：
- 立即拍照存證，通知管委會
- 發送存證信函並備份溝通紀錄
- 如修繕急迫，依法先行處理並保留憑據
- 必要時提請管委會召開正式會議依法決議
- 若無法協調，應尋求律師協助處理爭議
漏水事件雖屬民間日常，卻經常引發不小的法律糾紛與人際對立。透過理解法律規範與實務做法，住戶不僅能維護財產與居住安全，也能促進社區和諧與制度運作。
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