台北的陳先生將自宅二樓出租給一名年輕房客，入住不到半年，房客就開始拖延繳租，最終人間蒸發。陳先生氣得找鎖匠換鎖、清走屋內堆滿的雜物，沒想到幾個月後竟收到法院傳票——他被前房客以侵入住居罪提告！
他百思不得其解：「這明明是我自己的房子，我還不能進去？」
事實上，這正是多數房東常犯的錯誤。包括：欠租就解約、換鎖清屋、押金處理不清，往往讓房東好心出租卻反而吃上官司。
【誤解1】欠租兩個月就能解約？押金沒扣掉＝不合法！
很多房東看《民法》第440條第2項的條文，以為只要房客積欠兩個月房租就能終止契約：
「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」
但事實上，法院實務過去慣例會把押金一併納入計算。也就是說：
▶️ 若房租每月 $10,000 元，押金兩個月為 $20,000 元，房客即便積欠了 3 個月（$30,000 元），法院會要求先扣掉押金 $20,000 元，只剩 $10,000，尚未達「兩個月租金」的門檻。
📌 結果：終止契約不合法，還要重新寄發存證信函，甚至重走一輪法院程序，徒增時間與成本！
【法律新趨勢】《租賃住宅市場發展及管理條例》上路後，法院見解出現分歧
2018年6月27日，《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，改變了過去「押金必須先扣除」的舊見解。
租賃住宅市場發展及管理條例第10條明定：
「承租人遲付租金總額達二個月之租額者，出租人得提前終止租賃契約。」
📌 關鍵在於：「條文未要求扣除押金」，因此目前已有法院（例如109年台灣高等法院上易字第248號判決）認為：
▶️ 只要欠租達兩個月就可以終止，不需要扣除押金！
不過，⚠️這並非全台法院統一見解，仍有部分法官延用舊見解，認為應類推適用《土地法》第100條「扣抵押金」的精神。
【誤解2】房客不繳租又失聯，換鎖清屋有何不可？
很多房東在房客拖租又找不到人時，第一個直覺反應是：「房子是我的，既然不付錢，我就換鎖收回！」
- 🚫 擅自換鎖、進屋，可能構成侵入住居罪、強制罪
- 🚫 搬走房客物品若遺失、毀損，恐涉加重竊盜罪或毀損罪
另依《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條，房東應保留遺留物一段時間並催告房客取回，否則不得任意處理。
📌 結果：房客雖失聯，法律上仍享有「使用收益權」，未經合法終止租約前，房東仍無權擅自進入或處理其物。用《消費者保護法》，房東若使用未依規定修正的自製租約，裡頭的不當條款都可能「簽了也沒效」。
【誤解3】租約有寫「欠租7天就解約」，這樣就有效？
不少房東會自行增列條款，例如：
「乙方如逾期7日未繳房租，視為違約，房東可立即終止租約且押金不得抵租。」
看似保障房東，實則大有問題。
法院過去普遍認為《民法》第440條具有「承租人保護意旨」，若約定對承租人不利，恐被判為無效條款。
至於「押金不得抵租」的部分，目前實務見解尚未統一，有判有效也有判無效，仍屬個案判斷。
📌 公證租約也非萬靈丹：法院仍會審查條款內容是否合法、公平，並非公證後條款就一定有效。
【正確處理流程】房東收回房屋的3步驟
1️⃣ 寄存證信函催繳租金（5～7日）
2️⃣ 租金仍未繳清，再通知終止租約（建議再用存證信）
3️⃣ 若對方仍不搬，提起「遷讓房屋」民事訴訟或憑公證契約聲請強制執行
📌 務必保留所有催告與通知紀錄，以利日後聲請強制執行或勝訴後執行。
結語：終止契約不是一句話的事，程序錯一步全盤皆輸
房東在面對房客欠租、失聯、不搬等情況時，確實常感到無奈與憤怒。但正因如此，更要避免因為一時情緒或錯誤判斷，而讓自己落入法律風險。
証信法律事務所提醒：
即便法律明定欠租達兩個月可終止契約，仍應注意法院對「是否需扣抵押金」的見解尚未統一。為求穩妥，建議：
- ✅ 扣除押金後仍達兩個月租金再終止契約，風險最低；
- ✅ 所有通知與文件應留下紀錄，以備日後訴訟或執行之用；
- ✅ 切勿擅自進屋、換鎖或搬動房客物品，避免構成刑事責任。
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