🛁【案例開場｜冷水澡的租賃悲歌】
小美租住在台北市中心的一間公寓，租金不便宜，環境卻老舊。某天，她發現熱水器突然壞了，只能天天冷水澡，生活大受影響。她立刻聯繫房東，沒想到房東只回了句：「這你自己想辦法吧。」
小美滿肚子委屈又不知從何下手，於是上網找答案才發現——原來房東這樣「裝死」，可能早就違法了！
一、租賃修繕誰負責？
根據《民法》第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
✅ 一般原則：由房東負責
常見自然耗損或正常使用後的故障，例如：
- 熱水器壞掉
- 水管漏水
- 瓦斯爐不點火
- 門窗卡住
除非契約另有載明，這些都應由房東負責修理與支出費用。
出租人（房東）有義務維持租賃物處於基本可居住狀態。
⚠️ 小提醒：合約優先
若合約中明確約定「某些家具小型修繕由房客負擔」，則應依約處理，這也是為什麼簽約時一定要看清楚內容、留下副本備存！
二、房客不是完全沒責任：小心保管義務踩雷！
房客也不是永遠的受害者，法律也要求你要像「善良的管理人」一樣使用租賃物。
💥 常見房客需負責的情況：
- 沒清理陽台導致排水堵塞、傢俱泡水
- 自行搬動或損壞家電
- 過度使用延長線導致電器走火
➡️ 結論是：不是每一件壞東西都能怪房東，要看原因與證據。若是人為損壞或過失使用造成問題，承租人須自行修理或賠償。
三、房東拒修？依法催告、合法修繕、扣租金！
如果設備壞了，而房東卻選擇「已讀不回」，別急著動怒，請先冷靜按照《民法》第430條程序處理。
📌 合法處理流程：
- 書面通知房東修繕（建議寄存證信函，別用Line說完就算）
- 明確列出期限（如：請於7日內修復）
- 房東逾期未修繕 → 房客可自行修繕
- 保留報價單與發票 → 可請求房東償還費用或從租金中扣除
- 寄存證信函：正式通知與證據保全，為後續法律主張準備
這一連串流程都是受到《租賃住宅市場發展及管理條例》第8條明確保障的！
📌 一定要保存報價單、修繕發票與催告記錄，這些將是你主張權益的依據！
四、房東不理會怎麼辦？房客可合法解約！
房東如果「長期裝死」，而你已經嚴重影響居住品質，別忍了——你可以依《民法》第430條單方面終止租約。
👇 適用狀況舉例：
- 熱水器壞 2 週以上
- 廚房漏水長黴
- 門壞無法關、門鎖壞無安全
📌 終止契約前記得：
- 預留解約談判與退押金空間
- 保存催告紀錄與照片
- 寄出正式存證信函
五、不想撕破臉？政府免費調解替你主持公道！
遇到房東不講理、不修不退錢又不搬，就交給中立的第三方出馬吧！
🏛 租屋調處資源：
雙方可就押金、修繕費、契約終止等議題協議
- 可向各縣市政府申請租賃調處服務
- 不用繳費
- 成功率高、具法律效力
六、如何預防租賃修繕糾紛？
租賃關係穩不穩，往往從簽約第一天就決定了。
✅ 預防修繕爭議的4大對策：
- 簽訂租賃契約時明訂修繕責任歸屬與聯絡方式
- 交屋當日拍照存證租賃物設備狀況
- 發生問題立即通知並保留通訊紀錄與發票
- 可向直轄市或縣市政府申請免費租賃調處服務
👉 內政部「租賃住宅契約公版」下載：可至官網免費取得
✅結語：法律不是裝飾，是你的防身工具！
在台灣，租屋市場雖發達，但修繕責任模糊、房東態度敷衍的情況卻屢見不鮮，導致許多房客只能默默忍受、自己出錢修繕，甚至影響基本生活品質。
但其實，不論是熱水器突然壞掉、天花板滲水、門鎖損壞等問題，只要非人為造成，法律明確規定應由房東負責修繕。而當房東拒修、裝死或拖延，房客也並非毫無作為，只要依法採取書面催告、拍照存證、存證信函、修繕扣款等步驟，就能站穩立場、合理主張權益。
更重要的是，許多糾紛其實可以在「簽約前」就有效預防：包括寫明修繕責任條款、交屋拍照、保留通訊紀錄等，都是房客保護自己的關鍵動作。
如果你正在面對房東不修、不理會，甚至惡意刁難的情況，千萬別放任自己的權益被剝奪。
証信法律事務所擁有豐富的租賃糾紛處理經驗，我們可以協助你撰寫催告函、存證信函、審閱租賃契約，甚至在必要時提供訴訟協助。
別再讓房東的一句「這你自己修」毀了你的租屋生活，讓我們陪你一起用法律說話，租得安心、住得放心。
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