許多人在租房時只注意到租金、地點，卻沒想過一紙租賃契約可能藏有不少陷阱。像是阿文，他以為找到「佛心房東」，沒想到簽約時被收了三個月押金，連電費一度都被算到七元，合約還寫明所有損壞「概由房客負責」。不到半年，他冷氣壞了房東不修，提前搬走還被罰三個月租金，搞得人財兩失。

這樣的情況其實並不少見。

以下整理租賃契約常見的7大重點，讓你下次租屋不再被牽著走。

一、押金不能亂收，住家上限就是兩個月

依據《土地法》第99條、《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條、《消費者保護法》第17條及《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》相關規定，只要是租來當作住宅使用，押金不得超過兩個月租金。這個限制不論合約上怎麼寫，都不能改變。

如果房東超收押金，房客可依法主張超出部分抵租，甚至向地方政府的消保官申訴。房東如不改善，最重可處50萬元罰鍰。

但如果租來是作為辦公、開店或倉儲等「營業用途」，則不適用上述限制。這時押金金額就屬於雙方契約自由的範疇，法律沒有明文上限。

而對於一樓開店、樓上住人的混合用途房屋，實務上看法分歧。有的認為仍應適用兩個月限制，有的法院則會視主要用途而定。若擔心日後爭議，建議將住家與營業空間分開訂立兩份契約處理，會比較明確。

二、電費不能亂算，2024年新規上路

房東超收電費的問題，一直是租屋市場上的痛點。為了改善這類爭議，內政部曾於2024年7月4日修正《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》中應記載事項第6點，並自同年7月15日正式生效。

修正重點有兩項：

第一，電費計算標準要合理

• 若依用電度數計費，房東每度收取的金額不得高於電費單上「當期每度平均電價」。
• 若不是按度數計算，則電費總額不得高於電費單所載「每期總金額」。
• 房東也不得加收屋外公共設施的電費，除非這部分費用已在電費單中載明並分攤。

第二，資訊必須清楚透明

• 房東必須提供房客當期每度電價、實際用電度數等資訊；房客也可自行向台電查詢核對。

簡單說，就是不能再用「行情價」、「管理方便」等理由亂加價，房客也終於有據可依。

三、合約內容要看懂，別簽到霸王條款

很多人簽約前沒仔細看條款，等到出問題才發現自己掉進陷阱裡。常見的不公平條款包括：

• 一律由承租方負責所有損壞維修：連冷氣老舊自然壞掉都要你修，這其實是不合理的。
• 房東可隨時修改條款或調整租金：這種「單方面決定權」已明確違反《消費者保護法》精神。
• 提前解約罰3至6個月租金：如果違約金金額過高，法院有可能認定為不公平、削減金額。
• 過度限制轉租、改裝、用途變更：只要限制超出合理範圍，可能也會被視為無效。

2023年起，住宅用租賃契約全面適用《消費者保護法》，房東若使用未依規定修正的自製租約，裡頭的不當條款都可能「簽了也沒效」。

四、提前解約也有規矩，不能想走就走

不論是房東還是房客，想要提前解約，都應依據契約內容來進行。大多數契約會約定提前通知期限（例如30日或60日），若未依規定提前通知，通常會涉及違約金。

另外，如果發生如地震、火災等不可抗力因素，則雙方可能都可主張無責任解約。

實務建議：若雙方協議提前終止契約，務必留下書面紀錄，並清楚載明租金結算、押金退還與修繕費用歸屬等事項，以免後續爭議。

五、損害賠償怎麼算，合理才是關鍵

契約中如果沒有明確載明損害賠償的計算方式，很容易造成認知差異。

一般而言，損害賠償金額應以實際損失為限，並依照修繕報價、估價單等具體資料認定。不應以任意數字要求賠償，或對輕微損壞求償過高金額。

也提醒：正常使用下產生的自然損耗，不屬於承租人應負擔的損害。例如牆壁略有磨痕、家具日常使用留下的輕微刮痕，這些都屬正常範圍。

六、違約不只房客會犯，房東也要負責

常見承租方違約情況包括：逾期未繳租金、擅自轉租、提前解約未補償等；出租方的違約則常見於：不修繕設備、未履行提供安穩使用的義務、擅自進入房屋等。

契約中通常會約定違約金，但這筆金額必須合理，不能用來懲罰對方。如果金額過高，法院得視情況予以調整。

七、住商混合用途建議分開簽約

若房屋用途同時包含住家與營業，例如樓下開店、樓上自住，建議將兩者以不同契約分別約定。如此一來，就不會出現「住家押金兩個月上限 vs. 營業押金不限」的模糊爭議。

目前內政部與法院見解仍略有分歧，採取明確界線的作法，對雙方都是保障。

結語：租屋不能只看價錢，還要看條款寫了什麼

合約不是形式，是法律保障。押金、電費、修繕責任、解約規定、違約金等，每一條都可能決定你日後住得安不安心。

簽約前，多看一眼；遇到不合理，勇敢提問。必要時，尋求律師協助，不但能避免損失，也讓房東知道：「不是你說了算，法律說了才算。」

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