預告登記【預告登記3大限制解析：做了後房子還能賣嗎？】(下)

Aug 06, 2025

做了預告登記，房子就不能動用了嗎？

在不動產交易中，預告登記常被視為一種安全防護措施。許多屋主在辦理買賣、贈與或借名登記後，為了確保將來的權利不被破壞，會選擇加做預告登記，以避免名義人私下處分房產。然而，隨著制度使用普及，實務上也出現許多疑問，最常被問到的就是：「一旦做了預告登記，房子是不是完全被凍結？是不是不能賣、也不能貸款？」

事實上，預告登記雖然具有相當強的保全效果，但它限制的範圍並非全面封鎖，也有例外情形，例如法院強制執行或政府徵收時，預告登記並不能完全阻擋後續處分。若對此沒有完整理解，不論是買方還是名義人，都可能在未來交易或權利主張時產生誤解與糾紛。

本文將透過法律規定與實務案例，深入解析預告登記對財產處分的具體限制與影響，並說明在何種情況下可以合法解除或塗銷登記，協助您全面了解自己與對方的法律地位、風險以及可行的保障策略。

一、預告登記的法律依據與限制效果

根據《土地法》第79條之1，預告登記的法律效果如下：

預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

✅ 換句話說，預告登記的限制效果包含：

不得移轉登記（不能賣房）
不得設定抵押（不能貸款）
不得信託、贈與、合併或拆分登記等其他產權變動

💡 若登記名義人不顧預告登記處分房屋，地政事務所會予以駁回，或處分行為在法律上「對請求權人無效」。

二、哪些行為會受到預告登記限制？

行為類型	是否受預告登記限制	補充說明
賣房（移轉所有權）	✅ 是	須請求權人同意塗銷登記，否則無法辦理過戶
設定抵押貸款	✅ 是	地政事務所不受理辦理抵押設定
贈與不動產	✅ 是	屬於移轉性質，與買賣同樣受限
設定地上權、典權等	✅ 是	涉及權利變動，也屬限制範圍
移轉給子女	✅ 是	不論是否有價，皆需預先塗銷預告登記

📌這種做法，實務上常見於親人、伴侶、股東等之間，透過預告登記預先鎖定不動產的處分權，保障未來的權利。

三、但預告登記也有「限制不到」的三種情況

雖然預告登記具有法律拘束力，但根據法律及實務，以下三種情況預告登記是「擋不住」的：

1. ⚖️ 法院強制執行

若不動產因債務問題遭法院查封並進行拍賣，預告登記無法阻止法院移轉登記。請求權人只能依情況聲請分配拍賣價金或另行主張權利。

2. 🏛 依法院判決辦理登記

若有確定判決要求變更登記，地政事務所會依法院命令辦理，即使預告登記仍在，也不具阻止效力。

3. 🏗 政府依法徵收或公告變更

若不動產因都市更新、區段徵收等公共目的被強制徵收，預告登記也無法對抗。

📌 法律條文原文：

土地法第79條之1第2項：
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。

四、做了預告登記，財產到底算誰的？我還能使用房子嗎？

✅ 登記名義人仍擁有所有權

預告登記只是對「處分」的限制，並不移轉所有權。因此：

登記名義人仍可居住、出租房屋、繳稅報稅。
但不得進行所有權變動或貸款設定等登記行為。

✅ 預告登記請求權人無法「主動處分」不動產

請求權人僅是享有「將來請求移轉」的權利，並不等同所有權人，不能將該不動產出租或對外借貸。

五、預告登記與「塗銷」：解除限制的唯一合法方式

若雙方關係改變或請求權履行完畢，必須辦理塗銷預告登記，否則財產仍受限。

塗銷方式:

情況	塗銷方式
雙方協議一致	提出塗銷申請，雙方簽章辦理
請求權不存在或消滅	義務人可聲請塗銷，請求權人不同意者，得提起訴訟
請求權人無正當理由拒絕塗銷	義務人可依民法規定主張撤銷、無效或經法院裁判處理

📌預告登記的限制必須透過『塗銷』才能解除，通常以雙方協議為主；若請求權已不存在或被濫用，義務人可透過法院訴訟主張撤銷或無效來辦理塗銷。