遇到俗稱「租屋蟑螂」怎麼辦？房客欠租、不搬走、破壞屋況與擅自裝潢 4 大爭議一次看

辛苦打拼多年後購置房屋出租，透過租金收入規劃退休生活，是許多房東期待的安排。然而，出租房屋最怕遇到俗稱的「租屋蟑螂」，不但長期積欠租金，租約到期後仍不搬離，甚至將房屋弄得髒亂不堪，或未經同意擅自改變裝潢、隔間與屋內設備。

遇到這類情形，房東往往會想立刻換鎖、斷水斷電，或自行搬走房客物品。但如果處理方式不當，原本單純的租賃糾紛，反而可能衍生額外的民事或刑事風險。

👀本文將從租約到期不搬、長期欠租、退租後屋況髒亂，以及房客擅自裝潢改格局等常見問題，整理房東可以採取的處理方式與應注意的法律風險。

本文主要以供居住使用的住宅租賃為討論範圍。若出租標的是店面、辦公室或其他營業空間，適用規範及處理方式可能有所不同。

一、租約到期後，房客賴著不走該如何處理？

依民法第421條第1項規定，租賃是指一方將物出租給他方使用收益，他方支付租金的契約。在房屋租賃中，若房客於租約到期後仍繼續占用房屋，房東首先要確認租約屬於「定期租賃」或「不定期租賃」。

（一）定期租賃：租期屆滿，租賃關係原則上消滅

定期租賃，是指雙方在契約中明確約定租賃起迄期間，例如「自2026年1月1日起至2026年12月31日止」。依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。
換言之，定期租約到期後，如果雙方沒有續約，承租人原則上應依民法第455條規定，將房屋返還給房東。

不過，房東仍要特別注意民法第451條。租期屆滿後，如果承租人仍繼續使用房屋，而出租人沒有即時表示反對，法律上可能被認定為「以不定期限繼續契約」。

📢因此，若房東確定不續租，建議於租期屆滿前或屆滿時，以存證信函、LINE 訊息、電子郵件或契約約定方式，明確通知房客不再續租，並要求按期返還房屋。

此外，不動產租賃期限逾一年者，依民法第422條規定，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限租賃。因此，房東出租房屋時，也應注意租約形式與保存書面資料的重要性。

（二）不定期租賃：房東收回房屋，仍須注意法律限制

不定期租賃，是指租賃契約沒有明確期限，或定期租約期滿後，因房客繼續使用、房東未即時反對，而轉為不定期限繼續契約。

依民法第450條第2項、第3項規定，不定期租賃原則上可以隨時終止，但仍須依法提前通知。例如租金按月支付時，通常應以一個月之末日為契約終止期，並至少於一個月前通知。

但房屋租賃已成為不定期租賃時，出租人要收回房屋，還須注意土地法第100條的限制。也就是說，房東並非只要提前通知，就一定可以要求房客搬離，還是要回到實際情況，確認是否符合土地法第100條所列的收回事由。

（三）房客到期不搬，房東不宜逕自換鎖或斷水斷電

即使房客已無權繼續占有房屋，房東仍不宜逕自換鎖、斷水斷電、搬走房客物品，或強行進入屋內清空物品。視具體處理方式而定，可能衍生侵入住宅、強制、毀損或民事損害賠償等爭議。

較穩妥的方式，是先以書面通知租約已屆滿或已合法終止，要求房客於期限內搬離並完成點交。若房客到期後還是不搬離，房東可依法提起返還房屋訴訟；取得可供強制執行的執行名義後，再向法院聲請強制執行。

如果租約事前已辦理公證，並載明租期屆滿時應返還房屋及逕受強制執行的約定，符合公證法第13條規定時，也可能不必先另行提起返還房屋訴訟。

若房屋所有權人要請求房客返還房屋，實務上可能依民法第455條請求返還租賃物，或依民法第767條所有物返還請求權主張權利。若房客在無權占有期間仍繼續使用房屋，也可能涉及相當於租金的不當得利或損害賠償問題。

🧑‍💼【律師提醒】租約屆滿前，先留下明確通知紀錄
房東若確定不再續租，應盡量保留通知時間、通知內容及到達對方的相關紀錄。後續若房客未按期搬離，這些資料會影響返還房屋程序的進行，也能降低房東因自行排除占有而衍生爭議的風險。

二、長期積欠租金，房東可以終止租約嗎？

房客積欠租金，是出租實務上常見的糾紛之一。但房東不能只因房客遲繳一次，就立即終止租約或要求搬離，仍須視欠租金額、催告程序及租賃類型而定。

（一）依民法第440條：房屋欠租達二個月租額，才可能終止租約

依民法第440條第1項規定，承租人遲延支付租金時，出租人可以定相當期限催告承租人支付；如果承租人在期限內仍未支付，出租人可以終止契約。

但房屋租賃另有特別限制。依民法第440條第2項規定，遲付租金總額未達二個月租額時，房東不得依該條終止租約。若租金約定於每期開始時支付，也須遲延給付超過二個月後，才得終止。

也就是說，房客只是短暫遲繳租金，房東通常還不能立即終止租約；但若欠租金額已達二個月租額，且經催告後仍未繳納，房東才有進一步主張終止租約的空間。

（二）住宅租賃案件，應注意《租賃住宅市場發展及管理條例》

如果出租標的是供居住使用的租賃住宅，還須注意租賃住宅市場發展及管理條例第10條。

依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定，承租人遲付租金或費用達二個月租額，經出租人定相當期限催告仍拒繳時，出租人得提前終止租約。

若出租人因前述欠租情形提前終止租賃契約，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知承租人。

因此，房東遇到長期欠租時，不建議只用口頭催促。比較穩妥的做法，是以書面明確記載欠租月份、金額、繳納期限，以及逾期未繳將依法終止租約的意思表示。將來若進入訴訟程序，這些紀錄都可能成為重要證據。

（三）欠租是否要先扣除押金？目前實務見解仍有不同

房屋租賃欠租終止，實務上常見的一個爭點是：房客欠租是否要先扣除押金後，才判斷是否達二個月租額？

依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人才得收回房屋。因此，過去有實務見解認為，房東若要以欠租為由終止租約、請求返還房屋，應先以押金抵償欠租後，再判斷剩餘欠租是否仍達二個月以上。

但如果案件屬於供居住使用的租賃住宅，是否仍應適用土地法第100條第3款，就產生不同看法。

臺灣高等法院暨所屬法院114年法律座談會民事類提案第5號即認為，租賃住宅市場發展及管理條例是針對住宅租賃所制定的特別法；就承租人欠租達二個月租額，經催告仍拒繳的情形，應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款，而不再以土地法第100條第3款作為判斷標準。

換言之，依該座談會見解，只要承租人遲付租金或費用達二個月租額，並經催告仍拒繳，出租人即得依租賃住宅市場發展及管理條例主張提前終止租約，不以「先扣除押金後仍達二個月」為必要。

不過，法律座談會見解雖然具有實務參考價值，仍不是個案判決本身。近期實務中，也還看得到法院採取不同看法，認為租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款並未當然排除土地法第100條第3款，因此仍須審酌押金抵償後，欠租是否達二個月。

因此，房東若遇到房客長期欠租，不能只看「欠租是否滿二個月」就自行判斷一定可以終止租約。租賃標的是否為供居住使用的租賃住宅、租約是定期或不定期、押金如何約定、催告程序是否完整，以及法院採取何種實務見解，都可能影響個案結果。

（四）欠租後可以用押金抵充嗎？

依租賃住宅市場發展及管理條例第3條第13款及第7條規定，押金是承租人為擔保租賃住宅損害賠償及處理遺留物責任，而預先支付的金錢，金額不得超過二個月租金。出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並清償債務後，返還押金或抵充債務後的剩餘押金。

因此，若房客欠租、造成屋況損害或留下應負擔費用，房東於租賃關係消滅、房客返還房屋並結算相關債務時，可以依契約及實際債務情形，主張由押金抵充。若押金不足抵償欠租或損害，仍可向房客請求不足部分。

實務上，房東若要扣抵押金，建議列出欠租月份、管理費、水電費、清潔費、修繕費、垃圾清運費等明細，避免日後發生押金返還爭議。

🧑‍💼【律師提醒】欠租催告，金額與期間都要寫清楚
房東催繳租金時，應盡量逐月列出欠租金額、管理費及其他應負擔費用，並載明繳納期限及逾期效果。尤其目前關於住宅租賃欠租是否須先扣除押金，實務見解仍未完全一致。若後續進入訴訟，完整的租約、催告紀錄、匯款紀錄及押金約定，都可能影響法院判斷。

三、房客退租後，將房屋弄得髒亂不堪該如何處理？

房客退租後，屋況不佳不一定都能請求賠償。法律上必須區分是「正常使用耗損」，還是「超出通常使用範圍的毀損、髒污或管理不當」。

例如，牆面因長期使用產生輕微痕跡、設備自然老化，通常較可能被認為是正常耗損。但如果房客留下大量垃圾、油污、寵物排泄物，或造成牆壁破洞、地板嚴重刮傷、設備毀損，就可能構成承租人的損害賠償責任。

（一）承租人有善良管理人注意義務

依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。如果承租人違反保管義務，導致租賃物毀損、滅失，就應負損害賠償責任。因此，房客雖然可以依租約目的使用房屋，但仍應合理維護屋況，不能因為房屋是租來的，就任意破壞或放任髒污擴大。

（二）退租點交與證據保存很重要

遇到屋況髒亂或毀損時，房東最重要的是先保全證據，而不是急著清理。建議拍攝退租當下的照片及影片，保留入住前後屋況對照，並製作點交清單，記載缺失與損壞項目。若有清潔、修繕或清運需求，也應保留估價單或收據。

如果出租標的是供居住使用的租賃住宅，依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，租賃契約消滅時，租賃住宅返還應由雙方共同完成屋況及附屬設備點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

若房客拒絕配合點交，房東應先以書面通知限期會同點交，並同步保存屋況證據，以便後續請求修繕、清潔或損害賠償。

（三）房客留下大量物品，可以直接丟掉嗎？

房客退租後若留下家具、雜物、垃圾或個人物品，房東不宜第一時間全部丟棄。

如果出租標的是供居住使用的租賃住宅，依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，點交後若仍有遺留物，除雙方另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，才會視為拋棄其所有權。處理遺留物所需費用，也可以由押金扣除；不足部分，仍可向承租人請求。

因此，房東應先通知房客限期取回遺留物，並保存通知紀錄。待房客逾期不取回後，再依契約或法律規定處理，會比直接丟棄更安全。

🧑‍💼【律師提醒】先固定屋況，再處理現場
房東若發現屋況異常，應避免立即清理。先完整拍攝現場並保留相關單據，才能在後續協商或訴訟中，具體說明損害範圍及請求金額。

四、房客未經同意擅自改變裝潢格局，房東可以請求回復原狀嗎？

有些房客入住後，未經房東同意就自行拆除隔間、變更格局、改裝水電、釘設大量裝潢、加裝設備，甚至將住宅改作其他用途。這類行為不只會影響房屋價值，也可能衍生消防、結構、漏水或違法使用問題。

（一）房客應依租約及房屋性質使用房屋

承租人使用房屋，應依雙方租約約定及房屋性質為之。若租約明定不得擅自裝潢、不得變更格局、不得拆除固定設備，房客未經同意擅自改裝，就可能構成違約。

若擅自施工造成房屋損害，房東可以依民法第432條主張承租人違反保管義務，請求損害賠償。若承租人違反租賃契約，土地法第100條第5款也將其列為出租人得收回房屋的事由之一。

（二）房客增設裝潢，退租時原則上應回復原狀

依民法第431條規定，承租人就租賃物所增設的工作物，原則上可以取回，但應回復租賃物原狀。

因此，如果房客自行加裝隔間、櫃體、設備或裝潢，租約到期或終止時，房東可以依契約及實際情況，要求房客拆除並回復原狀。若拆除後造成牆面、地板、水電或其他設備損害，也可以請求修繕費用。

不過，如果承租人支出的是有益費用，且因此增加房屋價值，出租人知道後沒有反對，於租賃關係終止時，可能涉及是否應償還費用的問題。依民法第431條規定，償還範圍以現存增價額為限，仍須依房東是否知情、是否反對、工程性質、是否增加價值及契約約定個案判斷。

（三）租約中應事先約定裝潢與回復原狀責任

為避免日後爭議，房東最好在租約中先寫清楚是否允許房客裝潢或改裝、施工前是否須取得房東書面同意，以及退租時是否須拆除裝潢並回復原狀。

若房東不希望房客變更格局、隔間、水電、消防設施或固定設備，也建議在契約中明確約定。至於房客未回復原狀時，房東能否代為修繕並由押金扣抵，以及是否禁止轉租、分租或將住宅改作營業使用，也都可以在簽約時先處理清楚。

契約約定越清楚，日後發生爭議時，房東越能掌握主張權利的基礎。

🧑‍💼【律師提醒】裝潢爭議，應從簽約時開始預防
房東最好在租約中約定裝潢限制及回復原狀責任。若房客未經同意擅自施工，則應保留施工前後照片、對話紀錄及修繕資料，再依租約內容及實際損害請求回復原狀或賠償。

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結語｜房東遇到「租屋蟑螂」想收回房屋，應以合法程序保護自己

租屋糾紛往往牽涉租約內容、催告程序、屋況證據及後續執行。房東若希望順利收回房屋、追回欠租或請求修繕費用，應先整理相關資料，再依個案情況選擇合適的處理方式。

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