借名登記｜你的房子不是你的房子

Dec 10, 2024

現實生活中，很多人為了貸款便利、節稅，或者家族內部安排，會將房產登記在別人名下，這就是所謂的「借名登記」。
表面上看來，這種方式方便又簡單，但這背後其實藏著不少法律風險，一個不小心，財產可能就變成別人的了！接下來，藉由以下例子來了解借名登記所隱含的風險，不小心遇到時我們又該如何保護自己的權益呢？

借名登記中常常出現最大的問題就是出名人（即登記在名下的人）可能會擅自處分房產。就像你辛辛苦苦攢錢買的房子，卻被登記在別人名下，然後這個人轉身把房子賣掉，甚至拿去抵押貸款，導致你完全無法掌控自己的財產。

借名登記必懂｜處分房產

法律上，對於出名人是否有權處分房產，在法律上有兩種不同的看法：

有權處分說：這個觀點認為，出名人是法律上房子的「真正主人」，即便房子實際上是借名人出錢買的，出名人仍有權賣掉或處分這個房產。只要買方即為第三人不知情，並且是善意購買，這筆交易就是合法的。講白來說，這間房子可能再也回不來了。
無權處分說：這個觀點認為，雖然房子登記在出名人名下，但出名人其實沒有處分的權利。如果他擅自賣掉房子，借名人可以決定是否認可這筆交易，否則可以主張這筆交易無效。

然而實際上，法庭多數會支持有權處分說，這意味著出名人擅自賣掉房子，借名人可能無法追回房產。所以，借名登記不是想像中那麼安全，一旦房子登記在別人名下，風險當然也就隨之而來。

借名登記案例｜王巴媽和王巴的房產爭議

王巴的媽媽因為考慮到貸款問題，決定把她買的新房登記在自己兒子王巴的名下。媽媽支付了首付和房貸，甚至連水電費、稅費也都是她在付。就這樣持續了幾年，也一直相安無事。
直到某天，王巴和家人吵架後決定把房子賣掉。媽媽聽到消息後驚呆了，因為她一直以為房子是她的，根本沒有想到兒子會擅自出售。
在無奈之下，王巴媽只好一狀告上法庭，請求法院確認房子其實是借名登記，並要求將房產過戶回她名下。

儘管雙方沒有書面契約，但媽媽提供了充足的證據，例如房屋的出資記錄、水電單據和房屋稅單，
法院因此認定這確實是一筆借名登記交易，判決小王必須將房產過戶給媽媽。借名登記即便是發生在親人之間，
也充滿了風險。一旦出現矛盾，出名人可能會行使財產處分權，借名人可能就陷入財產失控的窘境。
因此，在進行借名登記之前，記得簽好書面協議並保留相關證據，以防日後產生不必要的爭議。

借名登記必懂｜擅自處分財產的法律責任

借名登記不僅僅是民事糾紛，有時還可能涉及刑事責任。例如，出名人未經借名人同意，擅自將房產賣掉或抵押，這可能構成背信罪。
根據【刑法第342條】，出名人若違反職責，造成借名人財產損害，可能面臨最高五年以下有期徒刑或罰金。另外，若出名人謊稱遺失所有權狀並申請補發，也可能涉及【使公務員登載不實罪】，這樣的行為會帶來更嚴重的刑事後果。所以，出名人在處理借名登記財產時，務必謹慎，避免因貪圖私利而引發法律問題。

借名登記必懂｜保護自己的權益：時效和舉證責任

在發生借名登記糾紛時，借名人需要承擔舉證責任，也就是說，借名人必須提供證據證明房屋實際屬於自己。
這些證據包括金流記錄、水電單據、房貸繳款憑證等，越詳細越好。同時，借名登記的返還請求權也有時效限制。

根據【民法第 125 條】規定，借名登記的返還請求權有15年時效。如果借名人在這段時間內沒有行使權利，
這項請求權就會消滅，房產可能再也要不回來。因此，當借名登記關係終止時，借名人應及時行使返還權利，避免過期而失去財產。
例如，小李子將房子借名登記在朋友小果子名下，幾年後小李子希望收回房子。
如果他超過15年沒有提出返還請求，這項權利將根據法律時效消滅，他可能無法再合法取回房子。
因此，借名人應該在借名登記關係終止後，立即提出返還請求，確保自己的財產權益不會被時效所限制。

借名登記必懂｜借名登記財產是否算作遺產？

在借名人去世後，借名登記的財產會被視為遺產嗎？答案是：有可能，但繼承人需要提供證據來證明該財產是借名登記的財產。
如果借名人沒有留下任何書面契約或其他證明文件，繼承人可能難以證明這筆財產的真正歸屬。
例如，熊大叔在世時將房子借名登記在表弟名下，當熊大叔去世後，他的子女若想取回房子，必須拿出證據證明這是他們父親的借名財產。
如果沒有書面契約或足夠證據，表弟可能會主張自己是合法所有人，繼承人將面臨取回財產的困難。